Janusz K. na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku został wpisany w dziale IIksiegi wieczystej KW nr 12345 jako właściciel nieruchomości gruntowej położonej w G. w dniu 16.05.2012 r. Wyrokiem Sądu Okręgowego w G. z dnia 16.09.2012 r. Janusz K. został całkowicie ubezwłasnowolniony z powodu choroby psychicznej. W dniu 30.04.2013 r. Janusz K. sprzedał w formie aktu notarialnego przedmiotową nieruchomość położoną w G. KW nr 12345 za 100 000zł Janowi N. Następnie Jan N. uzyskał wpis w dziale II KW nr 12345 jako właściciel. Janusz K. schował pieniądze uzyskane tytułem ceny w skarpecie. W dniu 15.07.2013 r. opiekun Janusza K. w czasie porządkowania jego mieszkania znalazł przypadkiem wypis aktu notarialnego oraz pieniądze. Zanim opiekun Janusza K. wniósł o wpis ostrzeżenia w KW nr 12345 Jan N. sprzedał przedmiotową nieruchomość Michałowi M. w formie aktu notarialnego. Oceń stan prawny i wskaż kto jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz uzasadnij swoją odpowiedź.
Komentarze
Art. 14. § 1. Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych, jest nieważna.
Należy zaznaczyć, że jest to nieważność bezwzględna, czyli niepodlegająca konwalidacji jak ma to miejsce choćby w przypadku osób ubezwłasnowolnionych częściowo.
Osoby ubezwłasnowolnione całkowicie działają przez swoich przedstawicieli ustawowych tzw. opiekunów (art. 13 § 2 KC). To oni w imieniu ubezwłasnowolnionego, na jego rachunek podejmują wszelkie czynności prawne za wyjątkiem umów powszechnie zawieranych w drobnych bieżących sprawach, które stają się ważne z chwilą ich wykonania chyba, że pociągają za sobą rażące pokrzywdzenie osoby niezdolnej do czynności prawnych. (art. 14 § 2 KC)
Zgodnie z art. 175 KRO do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim . A zatem również art. 156 KRO, na mocy którego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego (ubezwłasnowolnionego).
Mamy zatem sytuację w której zawarto umowę sprzedaży nie tylko z osobą pozbawioną zdolności do czynności prawnych , nie tylko nienależycie reprezentowaną, lecz także bez wymaganej zgody sądu rodzinnego.
Następnie należy zastanowić się nad ewentualną ochroną dobrej wiary Jana N. i Michała M. potencjalnie wynikającą z art. 5 w zw. z art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej KWH). Zgodnie z uzasadnieniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r. SK 55/08 rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni ważności nabycia od osoby pozbawionej zdolności do czynności prawnych (albo ograniczonej w niej), ani nie sanuje nieważności czynności prawnej, na podstawie której nastąpiło nabycie. Gwarantuje tylko, że nabycie nie będzie mogło być kwestionowane ze względu na brak uprawnień po stronie zbywcy. Jeżeli umowa sprzedaży dotknięta była nieważnością, to wpis nabywcy został dokonany bez ważnej podstawy i zbywca może żądać usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie określonym w art. 10 u.k.w.h. oraz zwrotu nieruchomości. W tym wypadku art. 5 u.k.w.h. nie ma zastosowania. Dopiero w razie zbycia nieruchomości przez nabywcę wpisanego bez ważnej podstawy prawnej, zanim jego poprzednik (zbywca) uzyska wpis ostrzeżenia zabezpieczającego jego roszczenie i wyłączającego rękojmię zgodnie z art. 8 u.k.w.h., drugi (kolejny) nabywca będzie już chroniony rękojmią
Wniosek płynący z tego orzeczenia jest taki, że Michał M. jest właścicielem nieruchomości. Jego dobra wiara podlega ochronie z art. 5 KWH.